Nach drei schwierigen Jahren hat der Immobilienmarkt in der Klingenstadt Solingen im Jahr 2025 wieder deutlich Fahrt aufgenommen. Das zeigt der neue Grundstücksmarktbericht, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte am 20. März 2026 veröffentlicht hat. Die Zahlen liefern ein differenziertes Bild – und sie sind auch für Kommunen interessant, die vergleichbare Märkte im Speckgürtel der Metropolregionen beobachten.
Zurück zum Wachstum – aber ohne Übertreibung
In Solingen wurden im Berichtsjahr 2025 insgesamt 1.196 Kaufverträge über Immobilien und Grundstücke beurkundet. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Plus von rund zehn Prozent. Noch deutlicher fällt die Entwicklung beim Geldumsatz aus: Mit 423,5 Millionen Euro wurden 26 Prozent mehr Kapital bewegt als 2024. Auch die umgesetzte Fläche stieg um 13 Prozent auf 84,7 Hektar.
Ein Blick in die Historie ordnet diese Zahlen ein. Im Boomjahr 2021 wurden in Solingen Immobilien und Grundstücke im Wert von über 529 Millionen Euro gehandelt – bei 1.424 abgeschlossenen Verträgen. Mit dem Zinsanstieg ab Sommer 2022 brach der Markt dann deutlich ein. 2023 wurde der Tiefpunkt erreicht: Nur 902 Verträge und ein Geldumsatz von 301,7 Millionen Euro standen zu Buche.
Die aktuelle Entwicklung zeigt damit keine neue Überhitzung, sondern eine Rückkehr zu einem normalisierten Marktniveau. Käufer und Verkäufer haben sich offenbar an die neuen Finanzierungsbedingungen angepasst.
Häuser: Preise ziehen wieder an, aber nicht überall gleich
Der Preisindex für Wohnimmobilien aus dem Bestand stieg 2025 auf 213,7 Punkte (Basis 2010 = 100). Damit bleibt er unter dem Allzeithoch von 227,9 Punkten aus dem Jahr 2022, liegt aber klar über den Werten der Jahre 2023 (201,7) und 2024 (200,4).
Bei freistehenden Einfamilien- und Zweifamilienhäusern reicht die Preisspanne je nach Baujahr breit auseinander. Häuser aus der Vorkriegszeit wechselten 2025 im Median für rund 370.000 Euro den Besitzer, Nachkriegsbauten der Jahre 1950 bis 1975 kamen auf einen Median von 410.000 Euro. Objekte aus dem laufenden Jahrhundert erzielten mit 590.000 Euro die höchsten Preise.
Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung bei energetisch modernisierten Nachkriegsbauten. Diese Häuser, die ursprünglich oft mit geringer Dämmung und veralteter Heizungstechnik gebaut wurden, profitieren überproportional, wenn sie saniert sind. Der Gutachterausschuss verweist explizit darauf, dass zum energetischen Zustand nicht aller Objekte Informationen vorlagen. Das ist ein deutliches Indiz dafür, wie stark der Energieausweis inzwischen die Preisbildung beeinflusst.
Für ein typisches freistehendes Einfamilienhaus mit 160 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1960, in mittlerer Lage und mit mittlerem Modernisierungsgrad weist der Bericht einen Standardwert von 3.460 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aus. Bei Doppelhaushälften dieses Typs liegt der Standardwert bei 2.920 Euro pro Quadratmeter.
Eigentumswohnungen sind das dynamischste Segment
Der eigentliche Gewinner des Jahres 2025 ist das Wohnungseigentum. 557 Verträge bedeuten einen Anstieg um 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Preisindex für Eigentumswohnungen hat mit 223,7 Punkten sogar ein neues Allzeithoch erreicht – und liegt damit über dem bisherigen Spitzenwert aus der Niedrigzinsphase.
Die Durchschnittspreise hängen stark vom Baujahr ab. Wohnungen in älteren Objekten bis Baujahr 1969 kosteten 2025 im Mittel 1.870 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen aus den 2000er-Jahren lagen bei 2.840 Euro, Objekte ab 2010 bei 3.720 Euro. Neubauwohnungen im Erstbezug erzielten durchschnittlich 4.430 Euro pro Quadratmeter.
Auffällig ist der starke Rückgang der Neubautätigkeit. Nur 36 Neubauwohnungen in acht Objekten wurden 2025 verkauft, wobei 22 davon aus einem einzigen Bauvorhaben stammten. Damit ist der Solinger Markt für neue Eigentumswohnungen praktisch zum Erliegen gekommen. Die Folge: Der Preisdruck auf den Bestand steigt, weil Nachfrage, die sonst ins Neubausegment abwanderte, nun auf das vorhandene Angebot trifft.
Wer kauft eigentlich in Solingen?
Für Kommunen im Umland großer Metropolregionen ist die Käuferherkunft oft aufschlussreicher als die Preisentwicklung selbst. Rund 30 Prozent der Käufer in Solingen kommen von außerhalb der Stadt. Davon stammen knapp zwei Drittel aus dem Kölner (33 Prozent) und Düsseldorfer Raum (31 Prozent). Weitere 16 Prozent kommen aus Wuppertal und dem Ruhrgebiet.
Diese Zahlen bestätigen ein Muster, das in vielen B- und C-Standorten im Einzugsgebiet der großen Metropolen zu beobachten ist: Wenn die Preise in den Kernstädten Höchststände erreichen, weichen vor allem Familien auf das Umland aus. Eine vergleichbare Dynamik zeigt sich in kommunalen Märkten, die verkehrlich gut angebunden sind – in Solingen gilt das besonders für den Stadtteil Ohligs, von dem aus der Düsseldorfer Hauptbahnhof in rund 20 Minuten erreichbar ist.
Auch im Tagesgeschäft lässt sich diese Entwicklung nachvollziehen. So berichten die in Solingen ansässigen Immobilienmakler von einer spürbar gestiegenen Zahl von Anfragen aus dem Düsseldorfer und Kölner Raum seit dem Herbst 2025 – ein Trend, der sich in den Daten des Gutachterausschusses wiederfindet.
Anlageimmobilien: Das Vertrauen kehrt zurück
Für Investoren ist der Liegenschaftszinssatz die zentrale Kennzahl, weil er das Verhältnis aus Jahresreinertrag und Verkehrswert abbildet. Je niedriger der Zinssatz, desto mehr sind Käufer bereit zu zahlen – ein Indikator für Vertrauen in den Standort.
Für klassische Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Ertragsanteil unter 20 Prozent ging der Liegenschaftszinssatz in Solingen 2025 von 4,2 auf 3,8 Prozent zurück. Bei Dreifamilienhäusern liegt er bei 3,0 Prozent, bei gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern bei 4,1 Prozent. Die durchschnittlichen Kaufpreise bewegen sich zwischen 1.310 Euro pro Quadratmeter für reine Mehrfamilienhäuser und 1.640 Euro pro Quadratmeter für Dreifamilienhäuser, bei einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,20 bis 7,60 Euro pro Quadratmeter.
Bodenpreise: Nahezu unverändert
Der Markt für Wohnbauland hat sich 2025 weitgehend stabil gezeigt. Der Bodenpreisindex stieg nur leicht von 182,5 auf 185,0 Punkte. Freistehende Baugrundstücke wurden im Durchschnitt für 440 Euro pro Quadratmeter gehandelt, Doppelhausgrundstücke für 425 Euro.
Die gebietstypischen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 reichen für Wohnbauflächen von 385 Euro pro Quadratmeter in einfacher Lage über 435 Euro in mittlerer Lage bis 495 Euro in guter Lage – jeweils bezogen auf zweigeschossige Bauweise mit einer werdenden Geschossflächenzahl von 0,8.
Einsehbar sind die aktuellen Bodenrichtwerte kostenfrei über das Portal BORIS.NRW.
Ausblick: Erholung statt Euphorie
Der Solinger Markt hat die Korrekturphase überwunden. Die Käufer sind zurück, Finanzierungskonditionen haben sich bei den neuen Zinsniveaus eingependelt, und die Preise steigen wieder. Gleichzeitig spricht nichts für eine Rückkehr der Boomdynamik von 2021.
Bemerkenswert ist dabei weniger die absolute Preiserholung als die veränderte Struktur: Neubau-Eigentumswohnungen sind faktisch vom Markt verschwunden, Bestand wird differenziert nach energetischer Qualität bewertet, und die Nachfrage kommt zu einem erheblichen Teil aus den Nachbarstädten. Für Kommunen im Speckgürtel von Köln und Düsseldorf dürfte diese Entwicklung exemplarisch sein – der Ausweichdruck aus den Kernstädten bleibt ein prägender Faktor der regionalen Immobilienmärkte.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 für die Klingenstadt Solingen, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte, veröffentlicht am 20. März 2026. Kostenfrei abrufbar unter boris.nrw.de.
