500 Euro Mieteinnahmen: Wie viel Steuer fällt 2026 an?

Bei 500 Euro Mieteinnahmen lässt sich die anfallende Einkommensteuer nicht mit einem festen Prozentsatz bestimmen. Entscheidend ist zunächst, ob mit den 500 Euro eine monatliche oder jährliche Miete gemeint ist. Hinzu kommt, dass nicht die gesamten Mieteinnahmen besteuert werden, sondern grundsätzlich der Überschuss aus Einnahmen und abzugsfähigen Werbungskosten. Dieser Überschuss fließt zusammen mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften in die Einkommensteuerberechnung ein.^[1][2]

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Text am 30.8.2026 mithilfe von KI grundlegend überarbeitet

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Bei einer monatlichen Kaltmiete von 500 Euro entstehen beispielsweise 6.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr. Davon können unter anderem bestimmte Finanzierungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Erhaltungsaufwendungen und die Gebäudeabschreibung abgezogen werden, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Erst der verbleibende Überschuss erhöht die steuerpflichtigen Einkünfte.^[4][5]

Die häufig gesuchte Frage „500 Euro Mieteinnahmen – wie viel Steuer?“ lässt sich deshalb nur anhand des übrigen Einkommens und der tatsächlich abzugsfähigen Aufwendungen beantworten. Gleichzeitig gibt es einige Sonderregeln für sehr geringe Nebeneinkünfte und für die vorübergehende Vermietung selbst genutzten Wohnraums.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

• Einkünfte aus der Vermietung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.^[1]
• Bei 500 Euro monatlicher Kaltmiete entstehen 6.000 Euro Kaltmieteinnahmen im Jahr.
• Besteuert wird grundsätzlich nicht die Bruttomiete, sondern der steuerliche Überschuss nach Abzug zulässiger Werbungskosten.^[4]
• Auch vereinnahmte Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen gehören grundsätzlich zu den Einnahmen. Die entsprechenden vom Vermieter getragenen Kosten können als Werbungskosten berücksichtigt werden.^[2]
• Der Grundfreibetrag beträgt 2026 für Alleinstehende 12.348 Euro. Bei Zusammenveranlagung verdoppelt sich dieser Betrag auf 24.696 Euro.^[3]
• Der Einkommensteuertarif steigt 2026 progressiv von 14 Prozent bis auf 42 Prozent. Ab einem sehr hohen zu versteuernden Einkommen gilt ein Steuersatz von 45 Prozent.^[3]
• Für Gebäude gelten je nach Fertigstellungszeitpunkt grundsätzlich lineare AfA-Sätze von 2, 2,5 oder 3 Prozent pro Jahr.^[5]
• Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung zu mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete gilt die Vermietung steuerlich als entgeltlich.^[1]
• Die 520-Euro-Regel ist kein allgemeiner Freibetrag für Mieteinnahmen. Sie betrifft eine besondere Vereinfachungsregel für die vorübergehende Vermietung selbst genutzten Wohnraums.^[8]
• Mieteinnahmen aus einer normalen Wohnungsvermietung werden in der Einkommensteuererklärung grundsätzlich über die Anlage V erklärt.^[2]

Wie werden Mieteinnahmen grundsätzlich versteuert?

§ 21 Einkommensteuergesetz zählt die Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen ausdrücklich zu den steuerlich relevanten Einkunftsarten. Dazu gehören insbesondere vermietete Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen und einzelne Gebäudeteile.^[1]

Die Einkommensteuer wird allerdings nicht isoliert auf die monatliche Miete erhoben. Zunächst werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt. Vereinfacht ergibt sich der steuerliche Überschuss aus den Einnahmen abzüglich der abzugsfähigen Werbungskosten.

Berechnung	Beispiel
Monatliche Kaltmiete	500 Euro
Jährliche Kaltmiete	6.000 Euro
Abzugsfähige Werbungskosten im Beispiel	2.000 Euro
Überschuss aus Vermietung und Verpachtung	4.000 Euro

Die 4.000 Euro aus diesem vereinfachten Beispiel werden nicht mit einem besonderen „Mietsteuersatz“ versteuert. Sie fließen vielmehr in die Berechnung der gesamten tariflichen Einkommensteuer ein.

500 Euro Mieteinnahmen im Monat: Wie viel Steuer fällt tatsächlich an?

Bei einer monatlichen Kaltmiete von 500 Euro beträgt die jährliche Kaltmiete 6.000 Euro. Wie viel Einkommensteuer daraus entsteht, hängt zunächst davon ab, welche Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich abgezogen werden können.

Bleiben nach allen zulässigen Werbungskosten beispielsweise 4.000 Euro positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung übrig, erhöhen diese das steuerpflichtige Einkommen entsprechend.

Bei einem Grenzsteuersatz von ungefähr 20 Prozent entspräche die zusätzliche Einkommensteuer grob 800 Euro. Bei etwa 30 Prozent wären es rund 1.200 Euro, bei 42 Prozent ungefähr 1.680 Euro. Diese Werte dienen nur der Orientierung, da der deutsche Einkommensteuertarif progressiv ausgestaltet ist und sich der persönliche Steuersatz innerhalb des zusätzlichen Einkommens verändern kann.^[3]

Ein Beispiel mit dem Einkommensteuertarif 2026

Bei einem alleinstehenden Steuerpflichtigen mit einem zu versteuernden Einkommen von 30.000 Euro vor Berücksichtigung der Vermietung führt ein zusätzlicher Vermietungsüberschuss von 4.000 Euro nach dem Einkommensteuertarif 2026 rechnerisch zu rund 1.155 Euro zusätzlicher Einkommensteuer. Dabei sind Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und weitere individuelle steuerliche Besonderheiten nicht berücksichtigt.^[3]

Bei einem bereits vorhandenen zu versteuernden Einkommen von 40.000 Euro würde derselbe zusätzliche Überschuss von 4.000 Euro ungefähr 1.294 Euro Einkommensteuer auslösen. Ab einem entsprechend hohen Einkommen kann die zusätzliche Belastung in Richtung des Spitzensteuersatzes von 42 Prozent steigen.

Was gilt, wenn 500 Euro Mieteinnahmen pro Jahr gemeint sind?

Bei lediglich 500 Euro Einnahmen im gesamten Kalenderjahr stellt sich die steuerliche Situation anders dar. Eine allgemeine Regel, nach der sämtliche jährlichen Mieteinnahmen bis 500 oder 520 Euro automatisch steuerfrei wären, existiert für eine gewöhnliche dauerhafte Vermietung nicht.

Bei Arbeitnehmern kann allerdings der sogenannte Härteausgleich für zusätzliche einkommensteuerpflichtige Einkünfte relevant sein. Liegen entsprechende Einkünfte, die nicht dem Lohnsteuerabzug unterlegen haben, bei höchstens 410 Euro, sieht § 46 EStG unter bestimmten Voraussetzungen einen Ausgleich vor. Zwischen 410 und 820 Euro wird der Vorteil stufenweise abgeschmolzen.^[9]

Entscheidend ist dabei der steuerliche Einkunftsbetrag und nicht allein die Höhe der vereinnahmten Miete. Von 500 Euro Mieteinnahmen können also zunächst noch zugehörige Werbungskosten abzuziehen sein.

Die 520-Euro-Grenze gilt nur in besonderen Fällen

Daneben gibt es eine häufig missverstandene Vereinfachungsregel. Werden Teile einer ansonsten selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder eines anderen selbst genutzten Hauses lediglich vorübergehend vermietet und übersteigen die Einnahmen daraus im Kalenderjahr nicht 520 Euro, kann nach den Einkommensteuer-Richtlinien im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von einer Besteuerung abgesehen werden.^[8]

Diese 520-Euro-Regel ist daher kein allgemeiner Freibetrag für Vermieter. Sie gilt nicht automatisch für eine dauerhaft vermietete Eigentumswohnung, bei der beispielsweise monatlich 500 Euro Miete eingehen.

Der Grundfreibetrag ist kein eigener Freibetrag für Mieteinnahmen

Der steuerliche Grundfreibetrag beträgt im Jahr 2026 für Alleinstehende 12.348 Euro. Bei zusammen veranlagten Ehegatten ergibt sich grundsätzlich der doppelte Betrag von 24.696 Euro.^[3]

Der Grundfreibetrag darf jedoch nicht mit einem besonderen Freibetrag für Vermietungseinkünfte verwechselt werden. Maßgeblich ist das gesamte zu versteuernde Einkommen.

Bestehen außer der Vermietung keine oder nur geringe weitere steuerpflichtige Einkünfte, kann der Grundfreibetrag dazu führen, dass trotz positiver Vermietungseinkünfte keine Einkommensteuer anfällt. Wer dagegen beispielsweise bereits ein steuerpflichtiges Arbeitseinkommen deutlich oberhalb des Grundfreibetrags erzielt, kann die zusätzlichen Einkünfte aus Vermietung nicht nochmals separat bis 12.348 Euro steuerfrei vereinnahmen.

Welche Einnahmen gehören steuerlich zur Vermietung?

Ein häufiger Fehler besteht darin, ausschließlich die Kaltmiete als steuerliche Einnahme anzusehen. Die offiziellen Hinweise zu ELSTER zeigen, dass neben der eigentlichen Miete auch vereinnahmte Umlagen zu erfassen sind.^[2]

Monatliche Vorauszahlungen des Mieters für Neben- und Betriebskosten werden daher grundsätzlich als Einnahmen berücksichtigt. Auch Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung gehören dazu. Erstattungen an Mieter mindern die entsprechenden Einnahmen.

Auf der anderen Seite können die tatsächlich vom Vermieter getragenen umlagefähigen Kosten grundsätzlich als Werbungskosten angesetzt werden. In einem üblichen Mietverhältnis wirken sich die Nebenkosten deshalb häufig weitgehend neutral auf den steuerlichen Überschuss aus, müssen aber dennoch korrekt als Einnahmen und Ausgaben erfasst werden.

Ein Beispiel mit Nebenkostenvorauszahlungen

Bei einer Kaltmiete von monatlich 500 Euro und zusätzlichen Nebenkostenvorauszahlungen von 150 Euro gehen innerhalb eines vollständigen Jahres zunächst 7.800 Euro ein. Davon entfallen 6.000 Euro auf die Kaltmiete und 1.800 Euro auf Vorauszahlungen für Betriebs- und Nebenkosten.

Werden die 1.800 Euro im selben Jahr vollständig für abzugsfähige Betriebskosten verwendet, stehen den zusätzlichen Einnahmen entsprechende Werbungskosten gegenüber. Steuerlich entscheidend bleibt anschließend der verbleibende Überschuss.

Welche Kosten können von Mieteinnahmen abgezogen werden?

Werbungskosten sind nach § 9 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Kosten, die wirtschaftlich mit einer vermieteten Immobilie zusammenhängen, können deshalb in zahlreichen Fällen die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung reduzieren.^[4]

Dazu gehören beispielsweise Schuldzinsen eines Darlehens, soweit das Darlehen der vermieteten Immobilie zugeordnet werden kann. Auch Grundsteuer, bestimmte Versicherungsbeiträge und weitere grundstücksbezogene Abgaben können grundsätzlich berücksichtigt werden.^[4]

Die Tilgung eines Immobilienkredits ist dagegen nicht mit den Schuldzinsen gleichzusetzen. Die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens stellt grundsätzlich keine Werbungskostenposition dar.

Verwaltung und laufende Kosten

Auch Kosten für die Verwaltung einer vermieteten Immobilie können in Betracht kommen. Dazu zählen beispielsweise Entgelte für eine Hausverwaltung oder bestimmte unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängende Aufwendungen.

Bei einer teilweise selbst genutzten Immobilie dürfen nur die Kosten angesetzt werden, die dem vermieteten Bereich zuzuordnen sind. Gemeinsam verursachte Aufwendungen müssen gegebenenfalls sachgerecht aufgeteilt werden.^[2]

Reparaturen und Renovierungen können die Steuer deutlich verändern

Aufwendungen für Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie mit der Vermietung zusammenhängen. Allerdings ist nicht jede größere Renovierungsrechnung sofort vollständig abziehbar.

Besondere Aufmerksamkeit erfordern Maßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie. Übersteigen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb dieses Zeitraums ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, können sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen.^[6]

Diese Aufwendungen werden dann grundsätzlich nicht vollständig im Jahr der Zahlung als Werbungskosten berücksichtigt, sondern den Herstellungskosten des Gebäudes zugerechnet und über die Abschreibung verteilt.

Abschreibung bei vermieteten Immobilien

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, gehört bei vielen vermieteten Immobilien zu den größten laufenden steuerlichen Abzügen. Abschreibungsfähig ist grundsätzlich das Gebäude beziehungsweise der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Grund und Boden wird nicht auf dieselbe Weise abgeschrieben.

Die regulären linearen AfA-Sätze für Wohngebäude richten sich insbesondere nach dem Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes.^[5]

Fertigstellung des Gebäudes	Reguläre lineare AfA
Nach dem 31. Dezember 2022	3 Prozent jährlich
Nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023	2 Prozent jährlich
Vor dem 1. Januar 1925	2,5 Prozent jährlich

Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann anstelle der typisierten Nutzungsdauer eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden. Darüber hinaus bestehen für bestimmte neu errichtete Wohngebäude weitere Abschreibungsregelungen.^[5]

Degressive AfA für bestimmte neue Wohngebäude

Für bestimmte neue Wohngebäude kann § 7 Absatz 5a EStG eine degressive Abschreibung ermöglichen. Die Regelung erfasst unter anderem Wohngebäude, bei denen der maßgebliche Herstellungsbeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegt beziehungsweise deren Anschaffung auf einem in diesem Zeitraum abgeschlossenen Vertrag beruht und die weiteren Voraussetzungen eingehalten werden.

Die degressive AfA beträgt in diesen Fällen 5 Prozent des jeweiligen Restwerts pro Jahr.^[5]

So wird die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen 2026 berechnet

Deutschland verwendet einen progressiven Einkommensteuertarif. Nach dem Grundfreibetrag steigt der Grenzsteuersatz schrittweise an. Deshalb gibt es keinen allgemeinen Einkommensteuersatz für Mieteinnahmen.

Für 2026 bleibt ein zu versteuerndes Einkommen bis 12.348 Euro im Grundtarif einkommensteuerfrei. Danach beginnt die erste Progressionszone. Der Steuersatz steigt mit zunehmendem Einkommen an. Ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen greift im Grundtarif die Zone mit 42 Prozent. Ab 277.826 Euro gilt grundsätzlich der Steuersatz von 45 Prozent.^[3]

Zu versteuerndes Einkommen 2026 bei Einzelveranlagung	Tarif
Bis 12.348 Euro	0 Prozent Einkommensteuer
12.349 bis 17.799 Euro	Progressionszone ab 14 Prozent
17.800 bis 69.878 Euro	Weiter ansteigender Steuersatz
69.879 bis 277.825 Euro	42 Prozent Grenzsteuersatz
Ab 277.826 Euro	45 Prozent Grenzsteuersatz

Bei zusammen veranlagten Ehegatten wird der Splittingtarif angewendet. Eine pauschale Verdoppelung jedes in einer vereinfachten Tabelle genannten Steuerbetrags wäre deshalb keine geeignete Berechnungsmethode.

Wann werden Mieteinnahmen steuerlich erfasst?

Für private Vermietungseinkünfte gilt grundsätzlich das Zuflussprinzip. Einnahmen werden in dem Kalenderjahr berücksichtigt, in dem sie tatsächlich zugeflossen sind. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel enthält § 11 EStG eine Sonderregel.^[7]

Ähnliches gilt grundsätzlich auf der Ausgabenseite: Werbungskosten werden regelmäßig in dem Kalenderjahr berücksichtigt, in dem sie bezahlt wurden. Auch hier gibt es gesetzliche Ausnahmen.^[7]

Dadurch können beispielsweise Betriebskostennachzahlungen, Mietrückstände oder größere Reparaturrechnungen das steuerliche Ergebnis eines einzelnen Jahres verändern.

Mieteinnahmen richtig in der Steuererklärung angeben

Einkünfte aus einem vermieteten Haus oder einer vermieteten Eigentumswohnung werden grundsätzlich in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Für jedes weitere bebaute Grundstück kann eine zusätzliche Anlage erforderlich sein.^[2]

In der Anlage werden sowohl die Mieteinnahmen als auch die damit zusammenhängenden Werbungskosten erfasst. Kaltmiete und vereinnahmte Umlagen werden dabei getrennt ausgewiesen.

Für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietungen sieht ELSTER zusätzlich die Anlage V-FeWo vor. Sie wird ergänzend zur Anlage V verwendet.^[12]

Vermietung an Angehörige: Die Miethöhe entscheidet mit

Eine Vermietung an Kinder, Eltern oder andere Angehörige kann steuerlich anerkannt werden. Wird die Wohnung deutlich unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen, kann sich jedoch der Werbungskostenabzug verändern.

§ 21 Absatz 2 EStG enthält dafür klare Grenzen. Beträgt das Entgelt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Werbungskosten können dann grundsätzlich nur anteilig berücksichtigt werden.^[1]

Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung zu mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete gilt die Vermietung dagegen als entgeltlich. Die Werbungskosten können bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden.^[1]

Was gilt zwischen 50 und 66 Prozent?

Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 50 Prozent, aber unter 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die steuerliche Beurteilung differenzierter. Für diesen Bereich wird grundsätzlich geprüft, ob auf Dauer ein Totalüberschuss zu erwarten ist.

Bei einer positiven Totalüberschussprognose kann der vollständige Werbungskostenabzug erhalten bleiben. Fällt die Prognose negativ aus, erfolgt eine Aufteilung zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Teil.^[11]

Für den Vergleich ist nicht lediglich die reine Nettokaltmiete maßgeblich. Auch die umlagefähigen Kosten sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete und des tatsächlich gezahlten Entgelts zu berücksichtigen.^[2]

Kann ein Verlust aus Vermietung die übrige Einkommensteuer senken?

Übersteigen die abzugsfähigen Werbungskosten die steuerlich anzusetzenden Einnahmen, können negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen. Bei einer steuerlich anerkannten Vermietung können solche Verluste grundsätzlich in die Ermittlung des gesamten Einkommens einfließen.

Das kann beispielsweise in Jahren mit hohen Reparaturaufwendungen oder hohen Schuldzinsen vorkommen. Bei dauerhaft hohen Verlusten, Ferienimmobilien mit Eigennutzung oder verbilligter Vermietung kann das Finanzamt allerdings genauer prüfen, ob und in welchem Umfang steuerlich anzuerkennende Einkünfte vorliegen.

Eine Immobilie allein deshalb dauerhaft mit Verlust zu vermieten, um andere Einkünfte zu reduzieren, führt daher nicht automatisch zu einem uneingeschränkten Werbungskostenabzug.

Umsatzsteuer bei Wohnungsvermietung

Die gewöhnliche langfristige Vermietung von Grundstücken und Wohnungen ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. § 4 Nummer 12 UStG enthält jedoch Ausnahmen.^[10]

Insbesondere die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung von Fremden ist von dieser Steuerbefreiung nicht erfasst. Auch die Vermietung von Stellplätzen kann umsatzsteuerlich anders behandelt werden als die reine Wohnungsvermietung.^[10]

Eine gewöhnliche private Dauervermietung einer Wohnung an einen Wohnungsmieter führt deshalb nicht allein wegen der Höhe der Miete zu einer Umsatzsteuerpflicht.

Was passiert, wenn Mieteinnahmen nicht angegeben werden?

Steuerpflichtige Mieteinnahmen sollten vollständig und korrekt erklärt werden. Werden steuerlich erhebliche Angaben vorsätzlich verschwiegen und dadurch Steuern verkürzt, kann der Tatbestand der Steuerhinterziehung erfüllt sein. § 370 Abgabenordnung sieht hierfür Geldstrafe oder Freiheitsstrafe vor.^[13]

Auch leichtfertig unrichtige oder unvollständige Angaben können steuerrechtliche Folgen haben. § 378 AO regelt die leichtfertige Steuerverkürzung als Ordnungswidrigkeit.^[14]

Neben der eigentlichen Steuernachzahlung können unter den gesetzlichen Voraussetzungen zudem Nachzahlungszinsen entstehen. Der Zinslauf beginnt bei der Einkommensteuer grundsätzlich erst nach dem gesetzlich festgelegten Zeitraum.^[15]

Welche Unterlagen sind für die Steuerberechnung hilfreich?

Eine korrekte Berechnung wird deutlich einfacher, wenn Einnahmen und Ausgaben für jedes Vermietungsobjekt getrennt dokumentiert werden. Dazu gehören insbesondere Mietzahlungen, Nebenkostenvorauszahlungen, Betriebskostenabrechnungen, Rechnungen für Reparaturen, Versicherungsbeiträge, Grundsteuerbescheide und Unterlagen zur Finanzierung.

Für die AfA werden außerdem die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes sowie die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden benötigt. Bei Eigentumswohnungen können zusätzlich Abrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und Angaben zur Erhaltungsrücklage relevant sein.

Eine bloße Gegenüberstellung von monatlicher Miete und persönlichem Steuersatz reicht für eine zuverlässige Berechnung daher meist nicht aus.

Rechenbeispiel: 500 Euro monatliche Miete mit Werbungskosten

Ein einfaches Beispiel verdeutlicht das Prinzip. Eine Wohnung bringt monatlich 500 Euro Kaltmiete ein. Die jährlichen Kaltmieteinnahmen betragen damit 6.000 Euro. Im selben Jahr entstehen 800 Euro abzugsfähige Schuldzinsen, 500 Euro für Verwaltung, Versicherungen und nicht umgelegte Kosten sowie 700 Euro Gebäude-AfA.

Position	Betrag pro Jahr
Kaltmieteinnahmen	6.000 Euro
Schuldzinsen	-800 Euro
Weitere Werbungskosten	-500 Euro
Gebäude-AfA	-700 Euro
Steuerlicher Überschuss	4.000 Euro

Die Einkommensteuer wird anschließend nicht auf 6.000 Euro Miete berechnet, sondern auf Grundlage des gesamten steuerpflichtigen Einkommens unter Einbeziehung des Überschusses von 4.000 Euro.

Bei einer ungefähren zusätzlichen Steuerbelastung von 30 Prozent entspräche dies rund 1.200 Euro Einkommensteuer. Liegt die tatsächliche zusätzliche Belastung bei 20 Prozent, wären es rund 800 Euro. Bei 42 Prozent wären es rund 1.680 Euro.

Rechenbeispiel: Hohe Reparaturkosten können den Überschuss stark senken

Bei denselben jährlichen Kaltmieteinnahmen von 6.000 Euro können größere abzugsfähige Reparaturkosten das Ergebnis vollständig verändern. Fallen beispielsweise insgesamt 5.500 Euro sofort abzugsfähige Werbungskosten an, verbleibt lediglich ein positiver Überschuss von 500 Euro.

Ob auf diese 500 Euro tatsächlich Einkommensteuer anfällt, hängt wiederum von der gesamten persönlichen Steuersituation ab. Bei Arbeitnehmern können zusätzlich die Regeln zum Härteausgleich relevant werden.^[9]

Handelt es sich bei den Renovierungsarbeiten dagegen um anschaffungsnahe Herstellungskosten, ist ein sofortiger vollständiger Abzug möglicherweise nicht zulässig. Dann müssen die betreffenden Aufwendungen über die Gebäudeabschreibung verteilt werden.^[6]

Häufige Fragen zu 500 Euro Mieteinnahmen und Steuern

Die Höhe der monatlichen Miete allein sagt nur wenig über die spätere Einkommensteuer aus. Die häufigsten Fragen lassen sich dennoch anhand der geltenden Grundregeln eindeutig einordnen.

Wie viel Steuer fällt auf 500 Euro Mieteinnahmen im Monat an?

500 Euro monatliche Kaltmiete entsprechen 6.000 Euro pro Jahr. Davon werden zulässige Werbungskosten abgezogen. Der verbleibende Überschuss erhöht das steuerpflichtige Einkommen und wird nach dem persönlichen Einkommensteuertarif versteuert. Einen besonderen festen Steuersatz für Mieteinnahmen gibt es nicht.

Sind 500 Euro Mieteinnahmen steuerfrei?

Nicht automatisch. Bei 500 Euro monatlicher Miete liegt allein die jährliche Kaltmiete bereits bei 6.000 Euro. Ob daraus Einkommensteuer entsteht, hängt von Werbungskosten und dem gesamten zu versteuernden Einkommen ab.

Bei lediglich 500 Euro Mieteinnahmen im gesamten Jahr können Sonderregeln relevant sein. Die 520-Euro-Vereinfachungsregel gilt allerdings nur für bestimmte Fälle der vorübergehenden Vermietung selbst genutzten Wohnraums.^[8]

Gibt es 2026 einen besonderen Freibetrag für Mieteinnahmen?

Es gibt keinen allgemeinen jährlichen Freibetrag, der ausschließlich für normale Mieteinnahmen gilt. Der Grundfreibetrag beträgt 2026 insgesamt 12.348 Euro bei Einzelveranlagung. Er bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen insgesamt und nicht allein auf Einkünfte aus Vermietung.^[3]

Müssen Nebenkostenvorauszahlungen versteuert werden?

Vereinnahmte Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen gehören grundsätzlich zu den Einnahmen aus Vermietung. Die vom Vermieter getragenen entsprechenden Betriebskosten können im Gegenzug als Werbungskosten berücksichtigt werden.^[2]

Welche Kosten dürfen von der Miete abgezogen werden?

Zu den möglichen Werbungskosten gehören unter anderem wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängende Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen und weitere Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen. Zusätzlich kann die Gebäude-AfA berücksichtigt werden.^[4][5]

Kann die Kreditrate vollständig abgesetzt werden?

Nein. Bei einem zur vermieteten Immobilie gehörenden Darlehen können grundsätzlich die wirtschaftlich zugehörigen Schuldzinsen als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Tilgung des aufgenommenen Darlehens ist davon zu unterscheiden.^[4]

Wo werden Mieteinnahmen in der Steuererklärung eingetragen?

Für ein vermietetes Haus oder eine vermietete Eigentumswohnung wird grundsätzlich die Anlage V verwendet. Bei Ferienwohnungen und kurzfristigen Vermietungen kommt nach den aktuellen ELSTER-Vorgaben zusätzlich die Anlage V-FeWo hinzu.^[2][12]

Wie hoch ist der Grundfreibetrag 2026?

Der Grundfreibetrag beträgt 2026 bei Einzelveranlagung 12.348 Euro. Bei zusammen veranlagten Ehegatten ergibt sich aufgrund des Splittingverfahrens grundsätzlich ein doppelter Grundfreibetrag von 24.696 Euro.^[3]

Welche AfA gilt für eine vermietete Wohnung?

Bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die reguläre lineare AfA grundsätzlich 3 Prozent pro Jahr. Für Gebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, gelten grundsätzlich 2 Prozent. Für Gebäude vor 1925 beträgt der Satz grundsätzlich 2,5 Prozent.^[5]

Wann können bei einer Angehörigenvermietung alle Werbungskosten abgezogen werden?

Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung gilt die Vermietung ab mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete steuerlich grundsätzlich als entgeltlich. Zwischen 50 und 66 Prozent kann eine Totalüberschussprognose erforderlich sein. Unterhalb von 50 Prozent ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.^[1][11]

Bei 500 Euro Miete entscheidet der Überschuss und nicht die Monatsmiete

Die Frage nach der Steuer auf 500 Euro Mieteinnahmen hat deshalb keine pauschale Antwort. Bei 500 Euro monatlicher Kaltmiete entstehen zunächst 6.000 Euro Einnahmen im Jahr. Erst nach Abzug der steuerlich zulässigen Werbungskosten steht fest, welcher Überschuss tatsächlich als Einkunft aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt wird.

Dieser Betrag wird mit den übrigen Einkünften zusammengeführt und nach dem persönlichen Einkommensteuertarif versteuert. Bei hohen Werbungskosten kann die steuerliche Belastung deutlich geringer ausfallen als eine einfache Multiplikation der Miete mit dem persönlichen Steuersatz vermuten lässt.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Nebenkostenvorauszahlungen, Abschreibung, Renovierungen unmittelbar nach dem Immobilienkauf und verbilligte Vermietungen an Angehörige. Die 520-Euro-Grenze ist dagegen keine allgemeine Steuerfreigrenze für Vermieter, sondern lediglich eine Vereinfachungsregel für bestimmte vorübergehende Vermietungen selbst genutzten Wohnraums.

Quellen und Nachweise

[1] Einkommensteuergesetz, § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie gesetzliche Grenzen bei verbilligter Wohnraumvermietung.
Quelle: Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html

[2] ELSTER – Hilfe zur Anlage V. Die amtlichen Ausfüllhinweise erläutern unter anderem die Angabe von Kaltmieten, vereinnahmten Umlagen und Werbungskosten sowie die Behandlung verbilligter Vermietung.
Quelle: ELSTER / Finanzverwaltung
URL: https://www.elster.de/elsterweb/helpGlobal?themaGlobal=help_est_ufa_12_2025

[3] Einkommensteuertarif 2026 nach § 32a EStG. Der Grundfreibetrag beträgt 2026 12.348 Euro. Die Vorschrift enthält außerdem die aktuellen Tarifzonen mit 42 und 45 Prozent.
Quelle: Bundesministerium der Finanzen / Amtliches Lohnsteuer-Handbuch 2026
URL: https://ao.bundesfinanzministerium.de/lsth/2026/A-Einkommensteuergesetz/IV-Tarif-31-34b/Paragraf-32a/inhalt.html

[4] Einkommensteuergesetz, § 9 EStG – Werbungskosten. Die Vorschrift regelt unter anderem den Abzug von wirtschaftlich zugehörigen Schuldzinsen, Grundsteuern, öffentlichen Abgaben und Versicherungsbeiträgen.
Quelle: Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__9.html

[5] Einkommensteuergesetz, § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung. Die Vorschrift enthält die regulären AfA-Sätze für Gebäude sowie die degressive AfA für bestimmte neue Wohngebäude.
Quelle: Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

[6] Einkommensteuergesetz, § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG – anschaffungsnahe Herstellungskosten. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf können bei Überschreiten der gesetzlichen 15-Prozent-Grenze den Herstellungskosten zugerechnet werden.
Quelle: Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html

[7] Einkommensteuergesetz, § 11 EStG – Zufluss und Abfluss. Einnahmen werden grundsätzlich in dem Kalenderjahr berücksichtigt, in dem sie zugeflossen sind; für Ausgaben gilt grundsätzlich das entsprechende Abflussprinzip.
Quelle: Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__11.html

[8] Einkommensteuer-Richtlinien, R 21.2 – Vereinfachungsregel für vorübergehende Vermietung. Bei der vorübergehenden Vermietung von Teilen einer ansonsten selbst genutzten Immobilie kann bei Einnahmen bis 520 Euro im Veranlagungszeitraum aus Vereinfachungsgründen von einer Besteuerung abgesehen werden.
Quelle: Bundesministerium der Finanzen / Amtliches Einkommensteuer-Handbuch
URL: https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2020/A-Einkommensteuergesetz/II-Einkommen/8-Die-einzelnen-Einkunftsarten/f-Vermietung-und-Verpachtung/Paragraf-21/inhalt.html

[9] Einkommensteuergesetz, § 46 EStG und § 70 EStDV – Härteausgleich bei bestimmten zusätzlichen Einkünften von Arbeitnehmern. Bis 410 Euro kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Ausgleich greifen; zwischen 410 und 820 Euro wird dieser stufenweise vermindert.
Quelle: Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__46.html
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__70.html

[10] Umsatzsteuergesetz, § 4 Nummer 12 UStG – Steuerbefreiung für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie gesetzliche Ausnahmen, unter anderem für die kurzfristige Beherbergung.
Quelle: Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__4.html

[11] Einkommensteuer-Handbuch – Vermietung und Verpachtung, Totalüberschussprognose. Die amtlichen Hinweise erläutern die Prüfung bei verbilligter Vermietung. Für Veranlagungszeiträume ab 2021 ist die Systematik auf tatsächliche Mieten zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete anzuwenden.
Quelle: Bundesministerium der Finanzen / Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025
URL: https://amtliche-handbuecher.bundesfinanzministerium.de/esth/2025/B-Anhaenge/Anhang-30/II/inhalt.html

[12] ELSTER – Anlage V-FeWo. Für Einkünfte aus Ferienwohnungen, Ferienhäusern und kurzfristiger Vermietung ist nach den aktuellen ELSTER-Hinweisen zusätzlich zur Anlage V die Anlage V-FeWo vorgesehen.
Quelle: ELSTER / Finanzverwaltung
URL: https://www.elster.de/elsterweb/helpGlobal?themaGlobal=help_est_ufa_12_2025

[13] Abgabenordnung, § 370 AO – Steuerhinterziehung. Die Vorschrift regelt die strafrechtlichen Folgen vorsätzlich unrichtiger oder unvollständiger steuerlich erheblicher Angaben beziehungsweise des pflichtwidrigen Verschweigens entsprechender Tatsachen.
Quelle: Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__370.html

[14] Abgabenordnung, § 378 AO – leichtfertige Steuerverkürzung. Die Vorschrift regelt die leichtfertige Steuerverkürzung als Ordnungswidrigkeit.
Quelle: Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__378.html

[15] Abgabenordnung, § 233a AO – Verzinsung von Steuernachforderungen und Steuererstattungen. Die Vorschrift regelt, unter welchen Voraussetzungen und ab welchem Zeitpunkt Nachforderungen beziehungsweise Erstattungen verzinst werden.
Quelle: Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet
URL: https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__233a.html

[16] Bundesministerium der Finanzen – Die wichtigsten steuerlichen Änderungen 2026. Das BMF bestätigt für 2026 unter anderem die Anhebung des Grundfreibetrags auf 12.348 Euro und die Anpassung des Einkommensteuertarifs.
Quelle: Bundesministerium der Finanzen
URL: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/das-aendert-sich-2026.html